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全解读|再加杠杆 房地产何去何从?
[ 编辑:admin | 时间:2016-09-12 10:24:36 | 浏览:198次 | 来源: | 作者: ]

在很多银行看来,个人房贷是优质资源,但实际上,房价不可能永远上涨,过度的给个人房贷加杠杆,会给银行带来的风险不容小觑。中国房地产玩来玩去,最终还是会玩死银行的信贷资金。

 

Q1:近期各城市调控政策如何?

 

经济低迷、房地产独大的现象已经引发政策层关注。北上广深四个一线城市在内,全国有九个城市,实行了不同程度的限购和限贷政策。二线楼市中,苏州和厦门实施了限购政策,合肥、南京、武汉出台了限贷政策。

 

业内专家表示,上海未来会否推出楼市新政还处于传言中,但预计9月底或10月初有可能正式出台。此外,从后续市场走势看,天津、合肥、武汉、郑州、杭州、福州、东莞、珠海等城市限购的可能性非常大。

 

而笔者觉得,无论是中央还是地方政府,现在对于一二线城市房地产去杠杆的意图已经明显,除了央行近期叫停首付贷之外,房地产过热的部分城市还出台调控政策,目的就是为了收紧地王、遏制部分城市房价过快上涨。不过,目前楼市还存在一个较大盲区,那就是“房抵贷”产品,而这颗潜藏的地雷,却恰恰在给楼市输送杠杆。

 

Q2:什么是房抵贷?

 

所谓房抵贷,即二次抵押贷款,贷款用途为消费或经营,包括买车、装修、教育、医疗、旅游等用途,不能用于买房。但是,由于银行与中介等在受托支付上发明多种规避之道,银行难以对贷款去向进行监管。

 

实际上,房抵贷是个大地雷。房抵贷完全依靠房地产的价值,没有按揭分期偿还这一风险递延。这意味着,你可以拿自己还没还清贷款的房产,做二次抵押,向银行贷款再去买房子。假如一套房涨到1000万元,银行就能给出700万元的贷款。而楼市在这样的情况下不断加杠杆,很危险的。

 

据悉,现在至少包括农行、建行、民生、中信等多家银行都推出了“房抵贷”产品,额度大部分在300万,有的银行甚至没有上限。对此,有银行工作人员称,客户不需要结清贷款,直接按照市场价的六成减去剩余贷款数,就是能贷到的款项。利率为基准的1.1倍,申请后并非必须用于经营,拿来再投资买房也是可以。只是,申请时不写买房就行。

 

Q3:为什么银行还乐衷于给房地产投资“加杠杆”呢?

 

那么,部分银行为啥迄今还乐衷于给房地产投资“加杠杆”呢?一方面,由于国内经济形势不好,企业贷款不好做,小企业贷不到,大企业不愿贷,所以银行都把目光集中到了个人房贷业务身上,只有个人买房的意愿还很强烈。

 

另一方面,银行内部都认为,房抵贷跟按揭贷的风险是一致的。银行的压力测试结果是,房价下跌30%-40%,银行不会有损失。那么,暗藏起来的“房抵贷”果真不会给银行带来潜在的风险吗?显然不是这样的。

 

首先,房抵贷就是允许客人拿一套尚未还清贷款的房子作为抵押物,二次向银行申请抵押贷款,然后再去购买房产,这肯定要远比按揭贷款的风险要高得多,因为按揭贷款都是付了一定房子的首付比例后贷款,杠杆率肯定较低。

 

而房抵贷是拿未付清贷款的房子作二次抵押,这不仅对于购房者来说风险巨大,杠杆过高,而且对于银行工作人员来说在申核时给予轻易通过,也是存在着严重风控隐患。又鉴于当前银行职员与中介等在受托支付上发明多种规避之道,银行方面难以对该类二次抵押的贷款去向进行监管,所以潜在风险巨大。

 

再者,信贷政策第四季度将存在收紧风险。7月份银行新增贷款几乎全部来自于居民新增中长期贷款,信贷驱动的楼市泡沫风险进一步加剧。信贷政策收紧或是第四季度或明年初,房地产市场出现拐点的最大风险。

 

而一旦信贷收紧、个人房贷杠杆回抽,房价上涨预期就会降温,本轮一二线热点城市的投资浪潮马上会消退,而银行的“房抵贷”产品就会经受严峻考验。

 

最后,受到政策调控的影响,八九月份的各地房地产成交量正在回落,说明投资性购房群体正退场,而鉴于现在部分热点居民购买力透支、需求透支,在今年最后几个月的成交量也会呈现大幅回落的状态。

 

笔者预计本轮楼市行情将退出,逐步进入一个较长的调整期。这意味着,靠“房抵贷”来投资房地产的人会被套住,即使房价泡沫逐步破裂,但是银行的坏账风险已经摆在眼前了。

 

前几日,为了给个人房贷去杠杆,决策层叫停了“首付贷”,而现在为了让房地产泡沫维系下去,又出现了“房抵贷”。在很多银行看来,个人房贷是优质资源,但实际上,房价不可能永远上涨,过度的给个人房贷加杠杆,会给银行带来的风险不容小觑。中国房地产玩来玩去,最终还是会玩死银行的信贷资金。

 

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