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太原楼市年末再遭政策加码 新一年走势大预测
[ 编辑:admin | 时间:2014-01-08 10:21:53 | 浏览:2548次 | 来源:山西日报 | 作者: ]

    原标题:2014太原楼市风向标 市场分化大盘“马上发力”

   一个“房”字,牵动多少人心,跨入2014年,很多人新年最大的期望恐怕就是“马上有房”。2014年,房地产调控是不是还会加码,房价是否还会上涨,房企是否会加大推盘量,准备购房者的心愿能否成真?在经历了一年的调整和管控后,省城楼市到底走向何方?

  A 楼市政策

  政策利好继续回归合理轨道

  2013年年底,太原楼市限购令再出升级版,无论是进一步抬高商品住宅的购买门槛,还是继续提高商品住宅贷款的难度,都成为最大的亮点。从政策方面看,太原楼市政策有两点——一是“不准涨价”,另一个是限购“不会放松”。

  太原市房管局人士表示,从“限购令”这两年的调控效果来看,政策不仅有效抑制了房价过快上涨的势头,也使得投资、投机需求被大量挤出市场,市场基本回归到以“刚需”“刚改”为主的合理轨道上。“目前,‘限购令’已经起到了去市场投资化的作用,逐渐变成常态的调控手段,这种行政干预使得市场已经基本回到了相对合理的状态,可能会成为未来长效调控机制的一部分。”北京世纪朗润经纪有限公司的侯先生认为。

  而与政策继续收紧相对应的,则是行业内人士对明年市场普遍看好。“临近年底,太原的四条中环路,以及主要干道的整修都接近尾声并陆续通车,太原的交通道路网络逐步完善,这意味着2014年这些新修道路周边地段将开始升温。”多位业内人看好这些区域的发展。这些地段包括南中环、东中环、西中环、北中环、并州路、府东街、府西街、南内环东西延长、千峰北路北段打通工程、长风东街东延等,这些道路新改扩建后都成为楼市发展的亮点地段。“此外,从宏观经济发展角度看,宏观经济触底的阶段特征仍将持续,2014年经济增长目标仍然不会太高,因此,房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续,市场基本面还会持续回升,这将带动市场成交量持续好转与价格持续回升。”上述侯先生表示。

  B 市场走势

  优质新房受宠持有增值稳健

  阳历的新年已经过去,农历春节临近。太原楼市眼下依然处于淡季,推盘量剧减,成交量也并不火爆。业内人士认为,这是市场分化加剧的表现。随着市场需求细分,必然使得一些楼盘的销售压力持续增加。因此在未来一两年内,楼盘品质及营销作用将会进一步凸显出来。不论是从选地段还是从选项目方面,购房者的要求将更加细致,开发商只有使产品更加迎合市场深层次的需求,提升产品竞争力,才能立于不败之地。“太原的城区范围正从环城快速路内向外扩张,原来地段较偏的地块随着城市的发展已经被划定在主城区的范围内。在周边已建项目的带动下,以及周边城建配套的逐步完善升级的背景下,新入市的房企土地成本不断提升,如果开发商不提高产品品质并抬高售价,很难收回成本,获得理想的利润。”业界人士介绍,“尤其是2013年,在太原高调拿地的房企中,不少都拿了高价地块,这些开发商将对待开发项目的户型、楼盘进行定位,营销推广也将重度包装,品质提起来了,价格自然也就涨了。”

  从事土地市场数据研究分析工作的业内人士武先生表示,从开发商的角度来看,利润必将是最大化,已经拿到的地块以及在建项目,都会根据周边城建规划发展的利好以及购房者对未来的预期,适时调整产品结构,尽可能拔高项目品质,增加产品的附加值从而提高利润率。今年,核心的城市资源、稀缺的地段,必将引导开发商致力于打造高端产品,在太原极度扩张的大背景下,这些核心区域楼盘不仅会日趋高端化,更将进入稳定的增值通道。

  C 新盘面市

  大盘持续发力行业规范稳定

  2013年,太原市对房地产销售市场的严加规范,“捧红”了手续齐全的名企大盘。由于连续一年的“严惩违建、违规预售”,太原市场上十余个证件齐全的大盘项目已提早完成了全年任务。现在各项目销售暂无压力,2014年的开盘计划和户型供应正在筹划之中。而记者在走访市场后得知,未来一段时间内省城新盘仍将集中在手续齐全的大盘身上,太原恒大、太原富力、太原绿地等房企的售楼处表示,当前完成消化前期尾房的任务后,今年3月前后将有新房源入市。

  在刚刚过去的一年中,虽然太原房地产市场总体发展还处于低位运行态势,但是销售额以及销售面积这两个标志性数据都表现出相当幅度的增长势头,许多楼盘、尤其是大盘的成交量均出现了回升,尤其是那些经受住政策影响的知名大盘更是取得了不俗的销售成绩。市场对大盘的认可度也史无前例地上升,购房者纷纷认为,时下全国对小产权的打击态度是前所未有地大,低价购入一套手续不全的房子会有太多后顾之忧,比如大红本、质量、物业、售后维权等问题都存在着很大问题,而购买一套手续齐全的房子,则可以省去很多麻烦,何乐而不为。

  此外,为了推量,不少大盘开盘时的定价并不比周边中小项目贵很多。省城解放路某楼盘营销经理王建刚表示:“在价格方面,有些名盘开盘价甚至和周边项目相差无几,拿北城为例,此区域的潜在购房者都以附近原有居民和上班族为主,他们的选择更为理性,名盘的大红本、质量都有保证,营销、售后等手续也相对很正规,所以在销售上有绝对的优势。”

  D 房企格局

  本土房企动力不足资金问题难破解

  与大盘、名盘境况不同的是,本土房企开发动力在新的一年稍显不足。在名盘周边经营本土项目的业内人士表示:“周边大盘项目压价促销的时候,我们连续几个月业绩都会很惨。如果对强有力的竞争对手不甚了解就贸然入市,本土项目很容易陷入被动状态。所以现在本土企业在开盘前,也会‘紧盯’着周边的大盘,学习营销的同时也为自己的待售项目做合理打算。”

  本土企业动力不足的更主要原因,则是资金流的问题。“土地成本太高,优势地块太少,项目也就更少了。”在接受记者采访时,多个本土房企的售楼处工作人员如是说。与外来房企不同的是,本土房企的融资渠道及持有现金流非常有限,面对价格不断上扬的优质地块,本土房企无论如何也掰不过名企大鳄们强有力的“手腕”。

  此外,以前大多本土房企无法从正常招拍挂程序取得土地,他们往往通过提前介入城中村改造、旧城改造、国有企业改制等途径,未经土地规划部门批准就先开工,资金回笼后再办手续的方式运作商品房项目,而由此带来的违规预售、变更设计、延期交房等等一系列问题备受争议,并引发购房者不满。

  2013年下半年,太原有数百亩的城中村地块欲出让,而根据市政府的思路,政府召集了众多一线、知名房企进行座谈,商谈地块的统一规划和开发,其中本土企业甚少。“本来现在拿地就困难,这样一来好像本土房企被边缘化了。”业内人士说,“本土房企没经验,没有系统的管理,无法拿下如此大单,而名企则不同,政府与他们合作既可以保持片区城市风貌的整体协调感,另外政府也可快速回笼土地出让金。”

   楼市格局风云变幻

  2014年,省城城建品质继续快速升级,一线房企蜂拥进驻热情不减。由此带来的土地盛宴门槛抬高,新老片区热度此消彼长,商业项目招商运营的考验等状况更加惊心动魄、起伏多变。说到底,利好因素决定土地热度,标杆项目造就热点片区,招商运营考验房企综合实力。

  A 产品定位

  豪宅户型变小中端产品丰富

  “投资投机性购房将受到严厉打击。”2013年,国内多位业界知名人士不止一次在公开场合介绍未来楼市政策调控的基调。面对近乎狂热的改善型置业需求,省城知名的高端楼盘在2014年将推出“袖珍”版豪宅户型。

  2013年12月21日,星河湾集团在京举行“第一居所计划”全国媒体发布会,该集团除了对原有250-350平方米经典户型继续研究与优化外,将增加120-150平方米的户型。目前,这一计划已在太原项目上悄然进行,2014年太原星河湾将有大批250平方米以下的精装户型面市。

  连续两年之久的限购、限贷政策,加上太原星河湾对山西楼市顶层客户大范围的圈售成功,省城遍地开花的豪宅在2013年的业绩并不鲜亮。部分已拿到预售证的高端项目在2013年不开盘、不入市、不推盘的异常状态,即是项目难销、排号不佳的有力佐证。

  业内人士介绍,包括太原星河湾在内的一大批高端项目,都因楼市内塔尖客户的缺失,销售乏力,新塔尖层的客户需要一个漫长的积累和培养期。同时,急需改善型置业族,又因资金实力不足,无力购买市场上的标杆高端项目。星河湾正是基于此,在全国范围内力推“袖珍版”高端精装房。

  不仅是太原星河湾,记者了解到,2012年销售均价高达20000元/平方米的恒大华府,主力户型以300平方米、400平方米、500平方米的精装豪宅为主。去年下半年,该项目销售监测均价突然降到了13000元/平方米左右,并被个别人士解读为“降价”。事实上,恒大华府根本没有降价,而是推出一批200平方米左右的“袖珍”豪宅,销售效果非常不错。今年,恒大华府还将继续销售200平方米的精致豪宅,目标客户为改善型刚需置业家庭。

  在这股楼市调控风潮之下,省城豪宅开发风正在降温,中高端类产品的种类更加丰富。2014年,除了万科蓝山、首开·国风上观、绿地·塞纳公馆等老项目外,市场还会有同类型中高端产品亮相,包括已处于开发状态的太原万科中心、太原华润两大项目(案名未定)。这些项目的普遍特征为建筑、园林、物业品质继续升级,户型则以精致或宽阔三居、四居房为主,超过200平方米的超大户型供应比例将缩水。

  B 热点片区

  河西下元楼市名盘带来活力

  太原长风街东延的贯通,推动长风东山楼市风风火火;省城龙城大街的建成,吸引名企在此落户扎根;晋阳湖改造方案出炉,带动片区楼市升级预期……2014年,省城楼市又将会有哪些片区引人关注?省城业内纷纷认为在华润、保利等名企项目的带动下,迎泽桥西将再现辉煌,长风商务区活力倍增,北中环沿线焕发生机。

  作为太原市“南移西进”战略的首个前沿地,迎泽西大街早在10年前就是省城楼市的热点片区,奥林匹克花园、大唐四季花园等众多楼盘的涌现,将人迹罕至的迎泽桥西打造成今日的城市中心。近几年,万柏林区“万亩生态园”落成、西山城郊森林公园的建设、西山旅游公路的全线贯通以及西中环路的竣工,迎西片区的商业价值突显出来。入驻迎西的居然之家、三友电器、美特好超市等知名商超,年营业额正在逐渐攀升。

  2013年10月18日,以在多地成功打造华润万象城的华润集团传出消息,以10.1亿元成功竞得省城迎西新晋祠路附近一净地(原为太原市迎西蔬菜批发市场),引起了全城轰动。华润高调进入迎西片区,意味着已热了10年之久的迎西片区将有了一线房企品牌。2014年,华润在带给迎西优质楼市产品的同时,也将把迎西下元区域商业中心的地位拔高到太原全城商业中心。

  除了迎西片区之外,已竣工两年却处于形象展示的长风商务区在2014年将进入实质运营阶段,商务区内的城市功能彰显无余。紧随长风第六馆的营运,华润置地、太原万科在长风商务区内和周边的新地块也将在今年开发,品牌房企的参与建设,将撬动长风商务区的楼市活力,片区楼市魅力将在2014年光芒四射。“利好规划落地,是刺激片区楼市升温的重要因素。”山西世纪朗润房地产经纪公司的薛铮总经理介绍,2014年,千呼万唤的太原新南站将投入使用,将此作为热点炒作多年的周边楼盘,今年会迎来一波可喜的市场行情。另外,因北中环建成通车,曾经发展较弱的城北楼市会快速升级跟进。

  C 商业地产

  商业项目招商考验房企实力

  继柳巷、朝阳、亲贤长风商圈之后,省城商业格局渐渐迈入“多商圈”竞争阶段。近两年在省城龙城大街、长风桥西、新南站、迎西等片区大手笔圈地开发商业地产的房企,在今年将进入实质性开发及前期招商阶段。与住宅开发相比,写字楼、商业综合体、酒店等地产项目的招商、运营远比销售更具挑战。“运作成功的商业综合体有着强大的集客力,租铺价格可以超过区域内平均价格。”山西嘉实房地产公司的营销总监汤健女士介绍,从2005年至今,省城各大商业地产项目对招商的重视程度愈来愈高。这当中,通过优质主力店盘活带热一个项目的方式似乎已成为商业地产项目运作成功的制胜法宝。各商业品牌对入驻项目的地段、消费圈、房企实力考察愈加严密,如果招商运营失败,开发商面临的债务危机要远大于普通住宅项目。

  唯变商业机构张治波介绍,从2011年至今,省城规划待建、建筑面积超过20万平方米的商业综合体项目已超过20个,这些项目的比拼不在开发销售,而在招商运营。目前,已经入驻太原的万达集团、茂业地产、华润置地,可以将国内外知名的百货、酒店管理、超市、奢侈品、快餐品牌引入项目,项目的招商不困难。但省城本地房企开发的商业项目,招商仍很被动。开发商稍有不慎,会搭上前期的开发利润。所以貌似繁花似锦的太原商业地产开发,眼下的状态却是暗藏隐忧,散购业主的投资风险正在渐渐显现。

  同时,2014年省城可能会出现写字楼阶段性供应风险,即开发商开发的伪高端产品过多,与市场需求难对接,产品缺乏亮点,同质化现象明显。

  D 土地市场

  地块大、总价高盛宴门槛抬高

  2013年,太原市政府一系列大手笔的城建提质改造工程、旧城改造工作成绩斐然。尤其是南北东西四条中环快速路的兴建拓建,大规模城中村、旧城改造工作,将太原的城市风貌和功能变得焕然一新。大片人烟罕至或破烂不堪的城中村、老城区的城市价值扶摇直上,地块价值水涨船高。

  以2013年两大高价地块为例,华润置地以17.9亿元成功竞得迎泽西大街一宗88.28亩的地块,每亩价格达到2034万元,该地块刷新了太原最高单价的纪录。保利地产通过合作方式,在太原小店区嘉节村取得了12.6万平方米土地,土地用途为住宅用地,保利地产以总价8.5亿元获取该项目70%权益,每亩452万元。全年高价地块的不断出现,也使太原市的土地盛宴门槛再度提高。“太原旧城改造的思路为整片拆除,连片开发。今后,再难见到50亩以下的小地块。”一位不愿透露姓名的业内人士称,太原土地供应没有小地块出让,同时,太原市政府对房企违规预售、违规建设的打击非常严厉。这意味着,2014年,超过8成的本土房企将面临无力拿地、无米下炊的囧境。

  这位人士给记者算了一笔账,按照太原土地500万/亩的行情计算,房企储备一块土地的一次性投入将达到2.5亿元,加上长达1至2年的开发融资、预售筹备等工作,一个项目的开发门槛是3.5至5亿元。

  2013年,太原市政府面向省内外开发商举行过两次规模盛大的旧城改造、城中村改造项目推介会。综合会上的信息显示,省城正在进行整村拆迁改造的城中村土地成本(包括土地出让金、拆迁安置及各种税费)集体跃过500万/亩,龙城大街、晋阳湖片区的土地开发成本已达到上千万元,长风街、迎泽大街东段的成本达到每亩2000至3500万元。

  2014年,四条中环路周边将出现大批优势国有储备地块。但地块大、总价高的态势,致使省城楼市成为少数一线房企的热土。

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