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楼市调控到底冲洗的是什么利益链
[ 编辑:admin | 时间:2018-06-11 08:53:51 | 浏览:56次 | 来源: | 作者: ]

任何一个行业,都存在一个底层逻辑。

  如今的房地产潜藏在底层的一定就是政策,而政策的底线以及他的运营逻辑,或许不是简单的市场经济可以解释的

  最近拜访了一些人,沟通了一些感性的结论,想要和大家分享。关于楼市调控最终改变什么样的格局

  01

  财富的重新分配

  对于说能获得房票,取得购买房子的资格,这一点一直在讨论。有太多的市场经济奉行者秉持着现金为王的策略,希望房子可以更加市场化的流通

  为什么他们会这么说,道理也很简单,因为他们已经从房子初始阶段的市场化进程中最大程度的获利,所以他们也当然希望可以继续获利下去

  但是对于整个格局而言,房产作为家庭资产最大比例的部分,购置房产的资格本质上就是财富重新分配的过程、允许谁买房,本质上就是希望能够资产增值

  楼市发展20年,过去其实已经调整了两轮财富分配,第一轮楼市起步阶段,由真正意义上的社会富人购买,互相推动互相成就

  第二轮的调整政策本质上倾斜的是当地土著,通过拆迁置换的逻辑推动本地人买房,也夯实了本地居民的家庭资产,本质上这也是互相成就

  过去允许商品房自由购买,本质上是允许有钱人可以推动楼市发展,所以也就接受了富者更富的现实,而如今货币不稀缺的行当里,这种现象当然不会持续产生

  如今宏观上更愿意让谁更有钱,很明显就是移动人口,不论是能够在二三线落户的城镇居民还是老外在一线城市里扎根,天然的他们就获得了房票

  这是政策对这类人群的福利倾斜,本质上也是因为如今的楼市需要这一群人,就像10年前的楼市需要有钱人一样

  现在的房地产发展集中在二三线,而这些城市断然需要在抢人大战中获胜才有可能持续性发展,如此房票发放,也算合情合理

  02

  摇号制度重塑政策强势地位

  楼市如今另一个重要变化,就是摇号

  摇号政策有一百个漏洞,但是却明确对外释放了一个点:如今的房地产已经从过去的市场经济进入到管理经济阶段

  什么意思,摇号成功的将政策从幕后推到幕前,开启了强势的管理模式

  这应该是第一次政策制定者这么直接的和客户面对面沟通,换句话来说行业已经进度到特殊的阶段,这个阶段里,开发商的角色地位更加卑微

  之前闹得沸沸扬扬的西安融创摇号内定事件,如今融创在西安所有的预售证发放都被暂停,这就是政策强势的一面

  这事就融创一家有?显然不是,但是被曝光的是融创,所以政策需要通过这个载体杀鸡给猴看

  让开发商不要造次,因为如今的政策已经不是当初依然希望你赚钱补贴家用的那个政策了

  03

  对于房价调控更趋于民生调控

  如今对于一个城市的房价走势,已经越来越看不懂,因为里面越来越多的技术含量在里面,比如如何控制房价波动异常,一个项目的成交要分批缓慢网签、发放了一个高价预售证要随之给一个低价预售证

  为什么这么做?

  这样做的意义不会干扰个案的成交,但是却可以让全市的平均价格现在比较温和,这么做的意义就是可以更好的控制舆论

  这么做有意义么?

  3年前我一定痛骂,如今我却愿意更加冷静的看待这一切

  行业如果想要正常发展,最需要剔除的一个元素就是情绪化,只有在相对理性的前提下,一个行当的组合拳才能打的出来,如果情绪占领了心智那么从长计议这件事也就无从谈起了

  这也是如今房价调控的重要意义,给后续政策争取时间

  后面政策具体是什么,我知道的不多,但不多的那点也不能说

  但是如果没有意外的话,未来的政策依然会围绕民生调控这个环节展开

  所以我给很多开发商就是2个建议:

  1、如果你想拿一个高端项目的预售证,最好准备好一个郊区项目的同步预售证,这样拿到的概率可能会高一点

  2、一批次尽可能多拿点,别心疼,多拿点

  04

  让房企活,但不让好好活

  如今行业内戾气比较重的一个观点就是:当初这么贵卖的地,现在预售证价格却压得这么低,会不会不太好

  讲真,谈论这些观点的一定不是严格意义上的地产人

  放眼地价和预售证同步管控最严格的上海,如今拿出来的每一个项目,比较当初的土地出让价格,依然有盈利的空间,只是赚的不多,以及不让开发商有太多的自主定价权

  这么做的核心诉求就是弱化房企在产业链的地位,不会让他死,但是也不会让他们太舒服

  既然整个行业的调控都属于民生调控,那么作为和客户接触最紧密的开发商,如今已经被五花大绑

  不开玩笑的说,我一直认为未来的房企需要具备的能力就是:苟延残喘

  如何喘气,本质上就需要可以脱离地段和房价依然可以在市场上说话

  如何说,靠产品,好产品可以获得更多的喘息机会

  05

  关键数据沉溺于水下

  价格是敏感的,不论是什么价格,所以和房子有关的所有数字都会被包装和沉溺

  不知道大家注意到什么没有,最近一线城市的土拍悄然间也改变了形式,变得初始楼板价就特别贵,然后参与的就一家两家,然后以低级的溢价率成交,之前没有消息,成交后也是低调传播

  我们比较下土地,成本依然在上涨,但是溢价率可控这样的传播基调就变得可控

  未来的房地产数据可能依然会很高很高,十万亿之后是二十万亿,天花板到哪里其实没人知道

  但是对于地产真实数据对外知道的或许也越来越少,因为大量的数据都被掩盖,不知道真相的行业是最容易掌控的

  本质上还是那句话,让行业变得可控

  06

  收入模式的彻底洗牌

  不知道这两件事大家有没有连起来看:清洗酒店式公寓和租售并举的强势推行

  这两件事背后的意义在我眼里就是强势树立租赁住宅的地位,这样的强势本质上就是重塑客群的居住理念

  中国房地产发展至今有一个重要问题就是传统决定了买房成为一个唯一的选择

  没有备选方案这是一个非常头痛的事情,导致很多时候调控都是不了了之

  推行租售并举,本质上也是让用户多了一个选择

  而这件事另外一个重要意义也调整了地方财政的收入模式,过去是麦地一次性收入,现在可能是租地,持续性收入。收入结构调整的非常明显,从短期的暴利到长期的可持续性收入

  为什么会这样,我觉得有句话说的很有道理:未来有一个不可逆的趋势,就是领取养老金的人越来越多,而交养老金的人越来越少

  很显然这个不可逆趋势对未来的财政开支的压力非常大,所以土地必须要产出可持续性的产出

  我认为未来地方的财政收入还是会以来地产,但是不靠土地的直接变现而是项目的长期收租

  租售并举对市场而言是改变居住模式,对收入而言是现金流模式的转化,所以这一点必须要如此执行,也是不惜代价都要实行的事情

  以上就是我认为政策调控背后的底层逻辑,对于这样的逻辑也就决定了如今各种看不懂,本质上就是为了未来所服务

  我曾经在我的创业周年演讲上说过一句话:对于地产这个行业,你必须站在明天看到后天,才能活在今天

  本质上正是因为这样的政策结构所导致了

  所以如今的政策合理么,你站在今天这个截点有一万个不合理,但是不妨你看的远一点。但是你可能会问,但是现在因政策的受伤者怎么办

  那么有一个故事可以作为今天文字的结尾

  飞机的创造者是莱特兄弟,但是莱特兄弟有一个崇拜者,他的名字叫:凯特琳卡尔

  凯特琳卡尔这一辈子都在尝试创造飞机,就在他最后一次试飞过程中失败坠落身亡,莱特兄弟就在他的基础上试验成功创造了飞机

  而凯特琳卡尔在他闭眼的最后时刻说了一句话:“适度的牺牲是有必要的”

  某种程度上来说,任何一个行业的发展,总会经历类似适度的牺牲,这样的牺牲在当下来看或许有各种不合理,或许有各种反对意见,但是我们站在时间的长流里,总能发现他的伟大之处

  房地产,现在的某些时刻,或许就是“适度的牺牲”

  日子很艰难,我们都要选好自己的定位,才不至于“被牺牲”

  以上为正文,来自卢俊

  卢俊买房问答小程序上线啦

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