定性，这是非常重要的一点，在做商业项目之前，一定要了解商业项目的定性。我接触过许多同行公司，在拿到一个项目时通常先做项目的功能定位，我认为这是不正确的。拿到一个项目首先应当要去判断它是什么性质的商业。

商业项目的性质分为三类：

• 市级商圈商业

• 区级商圈商业

• 社区商圈商业

确定项目属于哪一个级别，这就是定性。

所谓定性，还需区分城市等级以及商圈等级。城市等级不同，商业项目的价值则不同。

• 如果在省会城市的市级商圈做项目，则它价值较大，成功的概率就比较高。

• 而如果在县级城市且社区商圈的商业，则它的商业价值就较低。

那究竟如何分清等级？城市等级比较容易区分，商圈等级该如何区分？

• 其一，可以查看政府的商业网点规划。商务部规定，地级市以上城市都要制定商业网点规划。

• 其二，根据商业网点规划，结合项目的具体位置进行准确判断。

也许大家又会问，具体到项目本身，商圈范围是多大？

• 每个城市的等级不同，区域的范围也不同，因此需要结合实际情况。

在上海，十二五规划中，按区域划分规划了12个市级商圈。区级商圈的核心辐射圈，在3公里范围。社区商圈，在1公里范围，但是现在许多社区商圈非常缺乏，它的辐射范围可以放大至2公里范围。

如果县级城市面积较小，则它的市级商圈范围就是整个城市。

弄清城市等级与商圈性质后，接着导出定量。

何谓定量？

按照国际惯例：

• 在市级商圈，商业面积是人均1.2平方米。

• 在区级商圈，商业面积是人均1平方米，

• 在社区商业，商业面积是人均0.5-0.7平方米。

定性+定量之后，才能导出功能定位。

现在拿到项目大部分是城市综合体。城市综合体一定会有写字楼公寓、住宅、商业等产品。因此，每个产品具体做多大体量也需要定位。要问清开发商的开发模式，不同的开发模式决定租售比例。根据当地物业租售价格、销售进度进行产品的资金平衡测算，确定住宅、写字楼、酒店/公寓、商业的租售配比。

该商业项目经营的主题是什么。

该商业项目应具备哪些功能。仅仅只是是购物餐饮，还是包括了购物餐饮休闲娱乐，更甚至如K11，包括艺术欣赏。

这是最重要的。

商业项目究竟是为谁服务，找到消费者才能找到定位的方向。

应当明确具体的服务对象，包括消费者的年龄段，消费特征需求等。

涉及建筑形态、建筑风格、建筑动线，这是建筑定位中最重要的，同时还有内部景观、外部景观、装潢主题与风格等定位。

可能有高中低，不同的档次，匹配不同消费需求、消费能力、物业硬件等。

现在做购物中心、综合体，都是一个盒子加一个商业街区的模型。但是不同楼层、不同区域都有相应的主体功能，要进行具体分区。

办公楼、公寓的售价，商铺租金、写字楼的租金等等，都需要具体的定位。根据要当时当地租售的价格，不同城市间的数据是没有可比性。如果项目竞争强度高，售价与租金定位则需要非常精准。