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商业地产的九大定位:产品、主题、客群、业态配比等
[ 编辑:admin | 时间:2015-11-27 11:30:11 | 浏览:1706次 | 来源: | 作者: ]

1、商业定性定量

定性,这是非常重要的一点,在做商业项目之前,一定要了解商业项目的定性。我接触过许多同行公司,在拿到一个项目时通常先做项目的功能定位,我认为这是不正确的。拿到一个项目首先应当要去判断它是什么性质的商业

商业项目的性质分为三类:

  • 市级商圈商业

  • 区级商圈商业

  • 社区商圈商业

确定项目属于哪一个级别,这就是定性。

所谓定性,还需区分城市等级以及商圈等级。城市等级不同,商业项目的价值则不同

  • 如果在省会城市的市级商圈做项目,则它价值较大,成功的概率就比较高。

  • 而如果在县级城市且社区商圈的商业,则它的商业价值就较低。

那究竟如何分清等级?城市等级比较容易区分,商圈等级该如何区分?

  • 其一,可以查看政府的商业网点规划。商务部规定,地级市以上城市都要制定商业网点规划。

  • 其二,根据商业网点规划,结合项目的具体位置进行准确判断。

也许大家又会问,具体到项目本身,商圈范围是多大?

  • 每个城市的等级不同,区域的范围也不同,因此需要结合实际情况。

在上海,十二五规划中,按区域划分规划了12个市级商圈。区级商圈的核心辐射圈,在3公里范围。社区商圈,在1公里范围,但是现在许多社区商圈非常缺乏,它的辐射范围可以放大至2公里范围。

如果县级城市面积较小,则它的市级商圈范围就是整个城市。

 

弄清城市等级与商圈性质后,接着导出定量。

何谓定量?

按照国际惯例:

  • 在市级商圈,商业面积是人均1.2平方米。

  • 在区级商圈,商业面积是人均1平方米,

  • 在社区商业,商业面积是人均0.5-0.7平方米。

定性+定量之后,才能导出功能定位。

 

2.商业产品定位

 

现在拿到项目大部分是城市综合体。城市综合体一定会有写字楼公寓、住宅、商业等产品。因此,每个产品具体做多大体量也需要定位。要问清开发商的开发模式,不同的开发模式决定租售比例。根据当地物业租售价格、销售进度进行产品的资金平衡测算,确定住宅、写字楼、酒店/公寓、商业的租售配比

 

3.商业主题定位

 

该商业项目经营的主题是什么。

 

4.商业功能定位

 

该商业项目应具备哪些功能。仅仅只是是购物餐饮,还是包括了购物餐饮休闲娱乐,更甚至如K11,包括艺术欣赏。

 

5.商业客群定位

 

这是最重要的。

商业项目究竟是为谁服务,找到消费者才能找到定位的方向。

应当明确具体的服务对象,包括消费者的年龄段,消费特征需求等。

 

6.商业建筑定位

 

涉及建筑形态、建筑风格、建筑动线,这是建筑定位中最重要的,同时还有内部景观、外部景观、装潢主题与风格等定位。

 

7.商业档次定位

 

可能有高中低,不同的档次,匹配不同消费需求、消费能力、物业硬件等。

 

8.功能分区定位

 

现在做购物中心、综合体,都是一个盒子加一个商业街区的模型。但是不同楼层、不同区域都有相应的主体功能,要进行具体分区

 

9.产品的售价与租金定位

 

办公楼、公寓的售价,商铺租金、写字楼的租金等等,都需要具体的定位根据要当时当地租售的价格,不同城市间的数据是没有可比性。如果项目竞争强度高,售价与租金定位则需要非常精准。

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