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多城二手房贷款额度告急、利率上调 如何影响房价?
[ 编辑:admin | 时间:2021-06-30 16:31:16 | 浏览:159次 | 来源: | 作者: ]
2021-06-27 07:48:53|来源:中新经纬

  最近,多个城市的购房者反映称,向银行申请按揭贷款时出现批贷难、批贷慢的情况。据中新经纬客户端了解,目前,杭州、合肥、武汉、重庆等热点城市的二手房贷款均出现额度紧张的现象,放款周期可能要延长至三、四个月。

  实际上,每到年中,都会出现贷款额度吃紧的情况,今年到底有何不同?下半年又是否会缓解?

  二手房贷款额度紧张 放款周期拉长

  “目前房贷有额度,但是放款需要排队,二手房贷款审批要一个月左右时间,放款大概要在过户三个月以后。”工商银行(601398,股吧)杭州市某支行个贷经理表示,“我们支行附近的其他银行都不接单了,所以客户都来我们行贷款,放款就更慢了。”

  中新经纬记者以购房者身份致电中国银行(601988,股吧)、建设银行(601939,股吧)等杭州市的部分支行,多位银行个贷经理表示房贷额度紧张,放款周期普遍延长至三、四个月。招商银行(600036,股吧)上城区某支行的工作人员称,由于上半年发放的房贷较多,现在额度比较紧张,具体什么时间能放贷不好说。

  “我这边正在做一个单子,还是可以正常贷款的”,一位杭州的房产中介对中新经纬客户端表示,24日他带客户办理房产过户时,某股份制银行个贷经理告诉他,在有额度的情况下,大概一个月就能放款。

  杭州的情况仅是一个缩影。“二手房三个月放款是常态化”,中国建设银行合肥市某支行个贷经理表示,“很多国有银行网点的二手房贷款都没有额度了。我们行主要是新房房贷占比较大,新房贷款额度都不够用,哪有额度给二手房。”

  交通银行武汉市某支行客户经理表示,二手房房贷几乎已经不接单了,因为额度紧张,三月份申请的贷款还没有放款。武汉的一位房产经纪人称,不少银行都暂时不再接二手房贷款的单子,还在接单的银行也需要提前预约,“差不多提前10-15天预约,才能与银行进行面签。”

  重庆的一位房产中介人士告诉中新经纬客户端,重庆部分银行仍可以接二手房房贷,但是接件量有所下降,有的银行网点一天接十个件,有的网点一天甚至只接一件,并且放款周期变长,可能要四个月左右才能放款。

  贝壳研究院提供的数据显示,超六成城市的放款周期有所延长。6月份,其监测的72个重点城市中有46个城市的房贷放款周期延长,广州较上月延长14天至98天,佛山、东莞、中山、惠州等粤港澳大湾区城市的放款周期均在100天以上,二手房交易周期较长。

  热点城市上调房贷利率 长三角幅度大

  6月20日,新一期的LPR报价公布,1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,连续14个月保持不变。尽管如此,在房贷额度紧张情况下,多个热点城市的房贷利率均出现上涨。

  上述杭州的房产中介表示,5月下旬,杭州不少银行将首套房利率由5.2%上调至5.4%,二套房由5.38%上调至5.5%,6月房贷利率又一次上调,首套房贷款利率上调至5.6%,二套房利率上调至5.7%。武汉的前述房产中介称,武汉的房贷利率有所上调,但幅度不大。

  据21世纪经济报道,6月25日起,工行广州地区房贷利率调整为首套5.55%(LPR+90BP),二套5.75%(LPR+110BP)。值得注意的是,这是工行今年以来第四次上调广州地区的房贷利率。最近一次是在4月28日,包括工行在内的四大国有银行集体将广州地区房贷利率调整为首套最低5.4%(LPR+75BP),二套最低5.6%(LPR+95BP)。

  另据上游新闻,今年4月,重庆多家银行上调房贷利率。调整前,四大行房贷利率为:首套房LPR+60个基点,即5.25%;二套房LPR+80个基点,即5.45%。调整后,四大行房贷利率为:新房首套房LPR+70个基点,即5.35%;二手房首套房LPR+75个基点,即5.40%;新房二套房LPR+90个基点,即5.55%;二手房二套房LPR+95个基点,即5.60%。

  到了5月,重庆多家银行继续上调房贷利率。据报道,目前大部分银行首套房利率最低上浮基点为95个基点到100个基点之间,即5.6%-5.65%;二套房方面,大部分上浮110-120个基点之间,5.75%-5.85%。

  贝壳研究院称,6月份有四成城市房贷利率上浮,长三角区域房贷加息幅度较大。其监测的72个重点城市中,28个城市房利率发生变化,其中24个城市首套房贷利率上浮,22个城市二套利率上浮,重合的18个城市首套、二套利率均提高,当月无城市下调房贷利率。

  该研究院称,6月,长三角区域购房首套、二套利率分别提高11个、10个基点,其中苏州首套、二套房贷利率分别较上月上调65个、50个基点,上调幅度在所有城市中排名第一;绍兴、杭州首套、二套房贷利率均提高30个基点,嘉兴、常州等城市利率涨幅相对较大。

  年内部分城市房贷放款或仍趋紧

  为何热点城市的二手房贷款额度会紧张?中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼称对中新经纬客户端分析称,从流动性看,今年整体的流动性比2020年要收紧一些,但一季度投放量又很大,因此,接下来可投放的额度相对减少。但最主要的原因是,房地产贷款集中度管理制度的出台。

  2020年12月31日,央行、银保监会联合下发的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,分别对中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行,共5档机构设置了房地产贷款和个人住房贷款“两条红线”。

  董希淼进一步指出,首先,部分大行的个人住房贷款占比超过集中度要求,尽管有两到四年的整改期限,但相比之下,其调整的压力更大;二是有些没有超标的银行,可能有常规的窗口指导;三是一些银行可能判断房地产市场会面临调整,出于风险防控的要求也会收紧贷款。

  为何会优先为新房提供贷款? 宏观分析师周茂华对中新经纬客户端表示,主要是一手房的贷款金额相对大,一般是三成首付,七成房贷;并且相对二手房,一手房的产权关系比较清晰。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端分析道,从贷款的“亲疏”程度看,银行对于一手房支持力度会大一点,因为一般都和开发商有比较持续的合作。而二手房方面很多时候借助于中介进行,如果关系不紧密,也会影响贷款。另外从风险角度看,二手房若是房龄太老,或者房子有很多历史遗留问题等,贷款往往比较困难。所以调控针对二手房也比较符合操作惯例。

  今年下半年,银行房贷额度紧张的情况是否会缓解?周茂华认为,国内房地产调控保持高压态势,部分银行房贷额度继续受“两条红线”约束,预计年内部分银行房贷整体趋紧状况难以缓解。

  不过,董希淼进一步指出,收紧房地产信贷政策不能“一刀切”,特别是住房信贷政策调整要避免“误伤”刚性需求和改善性需求。另外,一些中小银行涉房贷款额度占比并不高,部分银行在10%以下,可以考虑在防范风险的前提下有所提升。

  二手房市场或量降价稳

  梳理可以发现,目前出现房贷额度紧张或利率上调的城市,多数位于楼市热点区域,市场成交量或价格有所上升,例如广州、杭州、武汉、重庆等。国家统计局数据显示,自2020年11月至今,广州市每月二手住房销售价格的环比涨幅均位居70城前五位,重庆市今年4、5月份二手住房销售价格环比涨幅分别位居70城市第二、三位。

  房贷收紧的背后,也透露出调控收紧的意味。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说:“每当房贷收紧,二手房市场就会受到冲击。简单讲,就是减缓了交易节奏,相当于车轮下撒沙子,给楼市降温。”贝壳研究院预计,今年下半年的住房信贷会继续收紧,房贷利率继续上行、放款周期延长等现象仍会出现,二手房市场将呈现量降价稳的走势。

  李宇嘉还指出,除了房贷额度紧张外,还应当注意银行对二手住房降低评估值的情况,“评估价降低后,想多贷点儿款就不行了,相当于提高了首付比例,这也是一个新现象。”

  今年2月,深圳宣布建立二手住房成交参考价格发布机制,由于成交参考价低于市场成交价,参考价又是银行发放贷款的依据,这就导致买家的首付有所上升。今年5月,成都也发布了类似政策。李宇嘉预计,如果越来越多的城市出台二手住房成交参考价,加杠杆买房会变得越来越困难,将打击投机、炒房行为。

 
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