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3年翻了近5倍 金融公司是这样炒房的!
[ 编辑:admin | 时间:2016-11-17 09:41:57 | 浏览:247次 | 来源: | 作者: ]

[摘要] 因故延迟了一天之后,万众瞩目的国字背景企业“中投发展有限责任公司”(下称“中投发展”),终于在今天成功进行了拍卖。

 

因故延迟了一天之后,万众瞩目的国字背景企业“中投发展有限责任公司”(下称“中投发展”),终于在今天成功进行了拍卖。北金所的大屏幕上,最终显示出的名字,不是巨头万科,也不是央企保利,而是绿城阳光,这家听起来很像绿城,实则只因“罗钊明”才有些联系的民营企业。而绿城阳光拿下中投发展的价格是26.8亿。

上一次,中投发展进入大家的视野还是在2013年,它3个月内在京津地区狂掷63.74亿圈地。彼时,全国楼市回暖、调控政策处于观望期,而这家企业当时连官方网站都还没建好……

不过资料显示,中投发展成立于2011年6月,经营范围主要包括:城市建设、基础设施建设投资养老健康产业投资、股权投资、项目投资、投资管理咨询、企业管理咨询、受托资产有偿管理、城市信息化建设投资等。

回到这次交易,你可能会说,绿城阳光竟然能拿下一家中字头公司,岂不是很牛逼!?其实,这家所谓的中字头企业,并不是纯粹的国企,而是由绿城阳光、中国建投、绿城房产、美国黑石四家企业共同发起成立的,它们的股权占比分别为6%、60%、24%、10%。

绿城阳光虽然只占6%,但可以以股东优先权,获得优势,以26.8亿的价格拿下另外94%的股权,全权掌控这家企业,也是很羡煞旁人的。毕竟,中投发展的布局多在京津冀,而北京与天津项目数量高达5个,还包括2个TBD项目。

但这个买价到底划不划算,就要认真再看一下了。

从账面上看,本来这次挂牌,94%股份对应的底价是12.04亿元,绿城阳光最终用了26.8亿拍下,溢价了122%左右。但实际上绿城阳光要花的钱应该不只这些。

根据公开的财报数据显示,2016年1~7月,中投发展营业收入21.03亿,营业利润5974,净利润负2409万,企业合计资产总计152.23亿,负债总计146.8亿,所有者权益5.43亿。也就是说,这家企业处在亏损状态。拿下这家公司的同时,竞得方还要接收它的所有负债。

中投发展的资产亮点是7块地,虽然它为此借了100多亿(大部分钱来自于股东借款),但也正是这手“王牌”使得这家开发商能拍出26.8亿的价格。

有人可能说这有点“虚胖”,但看你怎么看了,有人看好这些黄金宝地的价值,没抢到还觉得可惜呢。有人拿到了,也是笔赚钱的生意,获得了净资产价格(5.43亿)的5倍溢价,换句话说,中投发展只用了3年高速发展的时间(从2013年算),就获得了这么高的溢价,并全身而退。

试想一下,对于个人来说,你想要3年翻5倍,那是几乎不可能的。就算现在这个行情,你能翻个两倍就已经很不错了。

不过,反过来,这一次的案例也说明了一点,现在做什么都没有做金融的来钱快,不管你是拿地花钱,还是炒房赚钱,没有点金融手段,可能连局都进不了。

不相信的话,看看这个。这一轮调控中,由于量化宽松,房企大举融资,拼命做高杠杆,一个奇怪的现象就产生了:今年的房企业绩相较于去年普遍大幅增长,但是销售利润却并没有明显增加,这主要是因为其中很大一部分利润被金融机构瓜分了。

而在实际操作过程中,原本的金融机构,已经不满足于放贷,进行土地款融资的收与放。有地产大佬有次酒后吐真言说,别看房价暴涨,但地产商没谁赚的,钱全让银行赚了。

也是因为这一点,房地产金控平台像雨后春笋般,一个个生长起来,到现在可以说是实力大房企“人手一个”。而房企这样做的目的只有一个,就是想让银行的利润转移到自己这里。

不过想法是好的,实现是难的。直到今天开发商的融资成本依然居高不下,毛利率不断下滑。

但整个房地产调控组织体系中,金融部门所能扮演的角色却并没有完全理顺,甚至存在一定的不协调性。

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